Uit de herijking van de structuurvisie omgeving Ledige Erf, van juni 1997, blijkt dat de onderste bouwlagen van de te realiseren appartementen op het Ledig Erf te Utrecht, een publiekaantrekkende functie dienen te hebben bijvoorbeeld restaurant, filmhuis, etc. Kortom een plein met een hoge verblijfswaarde, waaronder terrassen.

Inmiddels zijn de appartementen gerealiseerd en is de Bon Groep er in deze tijd in geslaagd om voor de horecafunctie huurders te vinden die daar de twee restaurants willen exploiteren. De restaurants zullen kwaliteit uitstralen, waarbij het gaat om een rustige exploitatie. Dit past dus in de structuurvisie van het Ledig Erf, waarbij anders dan met bijvoorbeeld een café, met bijbehorende terrassen, sprake is van lagere geluidsbronnen.

Nu is er eind 2013 discussie ontstaan, nadat bleek dat het plein abusievelijk een onjuiste bestemming had, over de oppervlakten van de beide terrassen behorende bij de restaurants. Dit project heeft al een lange voorgeschiedenis. De eerste gesprekken vonden plaats, midden 90-jaren. In dat hele proces is telkens met de gemeente Utrecht gesproken en vastgelegd terrassen met een oppervlakten van 130 respectievelijk 189 m2. Dat blijkt bijvoorbeeld uit, in opdracht van Stadsontwikkeling, ingetekende en aangeduide terrasoppervlakten en diverse mailwisselingen en overleggen hierover tussen de Bon Groep en de gemeente Utrecht. Op deze wijze is de afgelopen jaren ook gecommuniceerd en gepresenteerd hierover met kopers en omwonenden van nieuwbouwproject Ledig Erf.

Derhalve heeft de Bon Groep huurovereenkomsten gesloten met de horecaexploitanten uitgaande van de met gemeente Utrecht afgestemde oppervlakten. Inmiddels wordt, zoals bekend, van ambtelijke zijde het voorstel gedaan de terrassen aanmerkelijk te verkleinen, naar respectievelijk 80 m2 en 90 m2. Dat is maar liefst 50 m2 respectievelijk 99 m2 minder.

Wij willen onze beide horecaexploitanten behouden, wij willen geen leegstand van de beide ruimten en het risico van een latere en minder kwalitatief goede invulling, bijvoorbeeld café (categorie B uit de lijst van horeca activiteiten). Dat is niet in het belang van de bewoners en ook niet in het belang van de gemeente. Derhalve heeft de Bon Groep een voorstel om tot een compromis te komen, waarbij rekening wordt gehouden met het ambtelijke voorstel van de gemeente, het belang van de bewoners en het belang van de horecaexploitanten. Waarbij tevens een mooie en duurzame pleininrichting kan worden verkregen, met rustige restaurant terrassen.

Bij het compromisvoorstel van de Bon Groep wordt uitgegaan van een terrasoppervlak van respectievelijk circa 100 m2 en 120 m2, respectievelijk 30 m2 en 69 m2 minder dan de oorspronkelijke afmetingen en slechts circa 20 m2 groter dan het voorstel van de gemeente Utrecht. Daarbij wordt dan ook ruimschoots rekening gehouden met de zgn. 4 m1 doorgang voor voetgangers en de reeds aangebrachte en nog geplande zitelementen op het plein

Uit het door bureau Nieman en een geluidsadviseur van de gemeente Utrecht, opgestelde onderzoek "akoestisch onderzoek terrassen Ledig Erf" van 7 mei 2014, blijkt dat de oorspronkelijk afgestemde oppervlakken geen belemmering waren laat staan de oppervlakken van het compromisvoorstel. Overigens kunnen in de nog te verlenen terrasvergunning door de gemeente, zo nodig nog nadere voorwaarden worden gesteld.

Bon Groep BV
Maarssen, 9 juli 2014



Chronologische uiteenzetting in de tijd van de ontwikkeling van het plangebied gelegen aan het Ledig Erf en de Gansstraat te Utrecht.


Midden ’90 jaren: Eerste gesprekken
In het midden van de jaren ’90 van de vorige eeuw werden de eerste gesprekken gevoerd tussen de gemeente Utrecht en Maarssens Bouwbedrijf over het plangebied Ledig Erf / Gansstraat te Utrecht.

Januari 1995: "Structuurvisie omgeving Ledig Erf"
In 1992 opgestart door samenwerking tussen de toenmalige dienst Ruimtelijke Ordening, afdeling Stedenbouw en wijkbureau Oost, B&W besluit 31 januari 1995.

ledig Erf

Beleid voor noodzakelijke vernieuwing van de omgeving Ledig Erf, nieuwe bebouwing terugbrengen op een plek waar altijd bebouwing heeft gestaan.

Juni 1997: "Herijking Structuurvisie omgeving Ledig Erf"
Door gemeente Utrecht opgesteld in opdracht van Wijkbureau Oost, B&W besluit 24 juni 1997. De structuurvisie bevat randvoorwaarden voor de stadsvernieuwingsprojecten Ledig Erf, kop Gansstraat en het van der Lindenterrein. Op blz. 7 wordt het Maarssens Bouwbedrijf als marktpartij genoemd, betreffende "vorderingen in het overleg". In de structuurvisie wordt veelvuldig gesproken over de twee onderste bouwlagen welke een publieksaantrekkende functie (bijvoorbeeld restaurant, filmhuis, galerie, etc.) moeten krijgen, en een plein met een hoge verblijfswaarde (terrassen).

Juli 1999: Realiseringsovereenkomst
Tussen de gemeente Utrecht en Maarssens Bouwbedrijf BV wordt op 7 juli 1999 een realiseringsovereenkomst betreffende de Gansstraat e.o. gesloten met betrekking tot de ontwikkeling van een plangebied gelegen aan het Ledig Erf en de Gansstraat te Utrecht.

Bouwvergunningen:

- "Kop Ledig Erf"
  • 30-12-2005 verleende bouwvergunning BV 9901139, waartegen één belanghebbende beroep aantekende bij de rechtbank. Dit beroep is op 4 mei 2010 ingetrokken.
  • 30-12-2009 verleende bouwvergunning BV 9901139, 12 appartementen met bedrijfsruimte voor horeca (restaurant en/of cafe).

- "Gansstraat Noordzijde"
  • 21-12-2000 verleende bouwvergunning BV 9901137 (6 maissonettes).
  • 15-11-2010 verleende bouwvergunning (gewijzigd) BV 21008861 (3 maissonettes / 6 appartementen)

- "Gansstraat Zuidzijde"
  • 21-05-2001 verleende bouwvergunning BV 9901136 (14 maissonettes)
  • 16-08-2006 verleende bouwvergunning (gewijzigd) BV 2060578 "Gansstraat Zuidzijde" (22 appartementen).

Eigendom situatie
Maarssens Bouwbedrijf verwierf in 2004 aan de Noordzijde circa 263 m2 grondoppervlak (kadastrale perceelnummers 156, 1167, 2540 en 158), nadat het aan de Zuidzijde enkele jaren eerder al meerdere percelen had verworven. De resterende gronden zijn in eigendom van de gemeente Utrecht.

Sloop opstallen
De bebouwing op de Kop Ledig Erf en Gansstraat Noordzijde zijn al tientallen jaren geleden gesloopt, grasveld voorzijde. Op de foto zijn de gevels van de Gansstraat Zuidzijde zichtbaar, dit is in 2004 gesloopt. De meest rechter woning is langer blijven staan, deze woning werd wegens instortingsgevaar in 2006 gesloopt.

ledig Erf
Foto uit 2002, Gansstraat Zuidzijde

Maart 2008: Overeenkomst van koop en verkoop
Op 31 maart 2008 komen Interkoop Properties (Bon Groep) en de gemeente Utrecht in de overeenkomst van koop en verkoop van 20 februari 2008, overeen dat verkoper (gemeente Utrecht) in het kader van de realiseringsovereenkomst percelen grond (totaal 1798 m2) zal leveren aan koper (Interkoop Properties BV).

Juli 2010: Start bouw
Drukken damwanden en mortelschroefpalen, daarna graven van de ondergrondse stallinggarage met veel archeologie. Vanaf november 2010 tot en met begin maart 2011 heeft op locatie archeologisch onderzoek en bodemsanering plaatsgevonden. Eind 2012 zijn de deelplannen 1 tot en met 3 aan de kopers opgeleverd.

November 2010: start verkoop woningen
Op 26 november 2010 gaan deelplan 1 t/m 3 (43 woningen) en de ondergrondse stallinggarage in particulier verkoop. In 2012 zijn de twee horecaruimten in de verkoop / verhuur gegaan.

ledig Erf

April 2011: Akte van levering
Juridische levering van de resterende gronden van de gemeente Utrecht aan Interkoop Properties BV, zoals overeengekomen in voornoemde "Realiseringsovereenkomst" en "Overeenkomst van koop en verkoop".

Maart 2012: Ontwerpen inrichting Gansstraat en Plein
De ontwerpen van de herinrichting van een gedeelte van de Gansstraat en het plein aan de voorzijde zijn in gereed om de uitvoering uit te besteden aan een aannemer. Bon Groep vraagt het terrasreglement op bij de coördinator Horecavergunningen en stemt met deze coördinator schetsmatig de afmetingen van de terrassen af. De oppervlakten worden exact bepaald (per mail) door IBU Stadsingenieurs, respectievelijk 130 en 189 m2.

ledig Erf

Oktober 2012: Vaststelling bestemmingsplan
Het bestemmingsplan ‘Watervogelbuurt, Hoograven, Tolsteeg’ werd vastgesteld door de gemeenteraad op 25 oktober 2012. Het plan is in werking getreden op 27 december 2012.

In de zienswijzerapportage behorende bij "Vaststellingsrapport, behorende bij het vaststellingsbesluit", wordt door meerdere reclamanten verzocht om de bestemming ‘specifieke vorm van gemengd – horeca B en D’ alsnog te herzien en alleen ‘horeca D’ toe te staan. De conclusie hierop luidt als volgt: "De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemminsplan. Deze zienswijzen betreffen enkel en alleen de bestemming van de beide horecaruimten. In de zienswijzen staat letterlijk te lezen dat bewoners "rekenen op festivals, af en toe harde muziek, geroezemoes van terrassen en voorlopig nog veel verkeer voor de deur. Daar hebben wij bij de koop rekening mee gehouden".

Oktober 2012: Motie in de raad
Op 25 oktober 2012 wordt de motie "Een levendig en leefbaar Ledig Erf" ingediend door de raad en overgenomen door college (2012/M89). College dient als eerste een beheerplan op te stellen, als tweede (indien nodig) aanvullende eisen te stellen bij exploitatievergunning en als laatste de raad over de uitwerking te informeren.

2013: Verhuur en verkoop
Op het moment van de laatste bouwkundige opleveringen in begin 2013, zijn er nog circa 10 woningen en 2 horecaruimten niet verkocht. In de loop van 2013 worden de laatste 10 woningen verkocht en besluit Bon Groep de horecaruimten te gaan verhuren. Hiervoor sluit zij in oktober 2013 één huurovereenkomst met de heer Metaxas en de interne verbouw wordt opgestart. In december 2013 vraagt Metaxas zijn terrasvergunning aan bij het horecaloket, deze aanvraag kan niet in behandeling worden genomen vanwege een niet juiste bestemming van het plein (Gemengd-1) in het bestemmingsplan. Er dient eerst een aanvraag omgevingsvergunning afwijken bestemming te worden gedaan.

Voor de andere horecaruimte is op dat moment ook een serieus geïnteresseerde kandidaat, waarmee de gesprekken op "hold" werden gezet, tot het moment er meer duidelijkheid komt over de terrasvergunning.

Februari 2014: bestuurlijk overleg
Op 5 februari 2014, vind bestuurlijk overleg plaats. Wethouder G. Isabella onderstreept het belang van een doorgang van 4 m1 breed, de oppervlakten van de terrassen in overleg bepalen, de bewoners bij het proces betrekken en doorgaan met de besprekingen over het beheerplan. Als alles goed verloopt, wil de wethouder zich hard maken voor een "gedoogbeleid" mogelijk, om de terrassen in de zomer van 2014 open te kunnen houden parallel aan de periode voor publieke inspraak.

Op 14 februari 2014 is door Bon Groep een omgevingsvergunning aangevraagd (kenmerk HZ_WABO-14-036-13). De gevraagde omgevingsvergunning heeft als doel om op het plein een horecaterras planologisch-juridisch mogelijk te maken.

Mei 2014: Motivatie Ruimtelijke onderbouwing
Op 12 mei ontvangt Bon Groep (per mail) de motivatie van gemeente Utrecht waarom grotere terrassen niet wenselijk zijn, waarin onder andere het volgende staat opgenomen. "Voor de beide horecavestigingen is er ruimtelijk gezien een maximale ruimte voor terrassen ter grootte van respectievelijk circa 80 en 90 m2. Indien de aanvrager zijn aanvraag niet aanpast en twee terrassen van respectievelijk 120 en 160 m2 wil, dan wordt het college geadviseerd om de aanvraag vanwege de te verwachten achteruitgang van het woon- en leefklimaat te weigeren".



Nieuws.


04-03-2014: Alle woningen verkocht
We zijn verheugd te kunnen melden dat alle woningen uit het project Ledig Erf verkocht zijn. Dit prachtige project op deze goede locatie heeft hiermee zijn kwaliteit bewezen. Op dit moment wordt hard gewerkt aan de verhuur van de beide horecaruimten. Deze horeca verdient een plek op dit punt, met terrassen op het prachtig gelegen zonnige plein aan de voorzijde.

17-09-2013: Steuntje in de rug voor startende koper
Bij wijze van uitzondering, kan de toekomstige koper van bouwnummers 17 en 18 a euro 227.000,-- v.o.n., een starterslening aanvragen bij de gemeente Utrecht. Kijk voor alle voorwaarden op https://pki.utrecht.nl Voor deze 2 woningen van het project Ledig Erf is dus een uitzondering gemaakt op de maximale kostprijs van de woning, exclusief bijkomende kosten.

21-03-2013: Kom naar de modelwoning
Vanaf heden zijn op iedere 2e en 4e zaterdag van de maand van 11:00 tot 13:00 uur de modelwoningen geopend aan de Gansstraat 12 te Utrecht. De makelaar en een ontwerper ontvangen u met een kop koffie. Er is dan gelegenheid om te informeren naar het project Ledig Erf en te brainstormen met de ontwerper over indelingen en inrichting van de woningen. Uiteraard is er ook de mogelijkheid om, niet alleen de modelwoningen, maar ook andere beschikbare woningen in project Ledig Erf te bekijken.

Op 6 april 2013 is de NVM open huizen dag en zal de modelwoining van 11:00 tot 15:00 uur geopend zijn.

04-12-2012: Nieuwe verkoopprijzen (v.o.n.)
De verkoopprijzen van de appartementen zijn geheel marktconform per 1 december 2012 naar beneden bijgesteld, zie verderop op deze website voor deze prijslijst. Kortom het is nu het moment om uw droomappartement te kunnen kopen voor een goede prijs, met een zeer snelle gegarandeerde oplevering en voor u wellicht nog het voordeel van de hypotheekvoorwaarden van dit jaar. Er zijn nog enkele appartementen beschikbaar van dit unieke nieuwbouwproject. In de loop van januari 2013 zullen er ook nog eens 2 modelwoningen op locatie worden ingericht.

Project Ledig Erf is gelegen op een zeer goede locatie aan de rand van de binnenstad van Utrecht. Via de Tolsteegbarriere loopt u zo de stad in richting Twijnstraat en Oude Gracht.

04-12-2012: Openstelling gansstraat
Project Ledig Erf nadert zijn oplevering. MBB zal de nieuwbouw appartementen binnenkort bouwkundig opleveren en nu al is Scherrenberg, in opdracht van de gemeente Utrecht, gestart met het bestraten van het plein en vervolgens zal de herinrichting van een gedeelte van de Gansstraat worden opgepakt. Om omwonenden en alle belanghebbenden tegemoet te komen hebben zowel MBB als Scherrenberg in overleg met de gemeente besloten om de Gansstraat open te stellen voor voetgangers en fietsers. De openstelling van de Gansstraat is zowel op werkdagen, tijdens werktijden, als in de weekenden een feit.

01-11-2012: Inrichting van het plein
Het plein en het gedeelte van de Gansstraat die aansluiten tegen de nieuwbouw van het project aan het Ledig Erf, worden opnieuw ingericht. De gemeente Utrecht heeft in samenwerking met de Bon Groep de laatste maanden hard gewerkt om hun visies te vertalen in een inrichtingsplan. Qua beleving zal de herinrichting aansluiten op de bestaande Tolsteegbarriere, qua invulling is met het materiaalgebruik en overige voorzieningen hier rekening mee gehouden. Denk hierbij aan type straatstenen, fietsenrekken, voetpad, terassen, etc. De gemeente Utrecht zal het ontwerp en planning op korte termijn aan de omwonenden toelichten.

ledig Erf

01-10-2012: Dakkappen geplaatst
Op deelplan 2 is een begin gemaakt met het plaatsen van de prefab houten dakkappen. De dakkappen worden kant-en-klaar op de bouw aangeleverd en daarna gemonteerd. De dakkappen worden uiteindelijk afgewerkt met zink op traditionele wijze.

ledig Erf

02-08-2012: Waarom koopt u een appartement op het Ledig Erf?
Deze vraag werd aan de huidige kopers, de makelaars en de Bon Groep voorgelegd. Met een respons van 36% is dit onderzoek een representatieve steekproef te noemen.

Bij iedereen scoort de "centrale ligging in Utrecht" 100%, dat wil zeggen iedereen vindt de centrale ligging van project Ledig Erf een koopargument. Een goede tweede (69%) zijn de horeca- en winkelvoorzieningen in de nabijheid (Ledig Erf en Twijnstraat).

De opmerkelijkste verschillen, zijn als volgt kort samen te vatten. 25% van de kopers vinden "het makkelijk te bereiken met auto en openbaar vervoer" een koopargument, de makelaars en Bon Groep zaten veel hoger met respectievelijk 50% en 67%. Opmerkelijk is dat 38% van de kopers reeds een sociale- en/of economische binding heeft met dit gedeelte van de stad Utrecht, de makelaars en Bon Groep hadden dit beiden niet als koopargument genoemd. Het ontwerp (buitenruimte, parkeerplaats, tuin of berging) en architectuur vinden alle gevraagden voor circa 50% een koopargument. Een iets onderbelicht punt door makelaars en Bon Groep is dat het ook "gewoon leuk moet zijn om in dit gedeelte van de stad te wonen", dit gaat meer in op beleving van het wonen op het Ledig Erf.

01-08-2012: Waarom koopt u een appartement op het Ledig Erf?
De gemeente Utrecht start eind augustus-begin september 2012 met de inrichting van de openbare ruimte bij de nieuwbouw aan het Ledig Erf en de Gansstraat.Na 6 weken volgt de oplevering. De nieuwbouw wordt vanaf oktober opgeleverd.

Inrichting
De toekomstige inrichting kunt u op de achterzijde op een plattegrond zien. Zowel het plein op het Ledig Erf als de Gansstraat, ter hoogte van de nieuwbouw, krijgen nieuwe bestrating. De materialen, roodbruine klinkers, sluiten aan bij die van de historische binnenstad. De rijbaan op het plein,het verlengde van de Gansstraat, wordt in een afwijkend patroon bestraat. De auto kan de rest van het plein niet op. Het plein is het domein van voetgangers en biedt ruimte om te verblijven. Op het plein komen daarom ook één of meerdere zitelementen. Van een boom in de noordwesthoek van het plein is afgezien vanwege de, in de toekomst, mogelijk negatieve gevolgen voor de bezonning van de appartementen in het noordelijke blok.

01-07-2012: Openstelling bouwplaats tijdens vakantie
Op verzoek van omwonenden stelt de bouwer MBB de bouwplaats van project Ledig Erf open tijdens de bouwvakantie. Betreft het gedeelte Gansstraat van vrijdagmiddag 20 juli t/m donderdagmiddag 9 augustus. De gemeente zal de bebording aanpassen op de tijdelijke verkeerssituatie.

Wij wensen u alvast een prettige vakantie toe.
Richard Klomp, Bon Groep

01-06-2012: Eerste bouwsteigers verwijderd
In het voorjaar 2012 werden door de bouwer de bouwsteigers voor de nieuwbouw aan het Ledig Erf en de Gansstraat geplaatst. Gedurende de periode daarna is achter de steiger, min of meer uit het zicht van iedereen, hard gewerkt. Nu na enkele maanden de eerste steigers zijn afgebroken, zijn de eerste voorgevels zichtbaar. Hieronder ziet u een foto van de voorgevel van Deelplan 2, bouwnummers 13 tot en met 21. Diversiteit in de gevels wordt verkregen door gebruik te maken van verschillende typen gevelsteen in verticale geleding. De balkons worden nog voorzien van hekwerken, de doorvalbeveiliging bij de ramen is al zichtbaar. De prachtige betongoten zijn voorzien van zinken hemelwaterafvoeren.

ledig Erf